SK리츠 배당: 배당금이 공시 순이익의 2.49배인 이유

2026년 7월 16일(목), 그리고 8월 27일(목). SK리츠(395400)를 들여다보는 동안 내가 가장 여러 번 되돌아간 것은 이 회사가 낸 숫자가 아니었다. 이 두 날짜였다. 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 2.75%로, 다시 2.75%에서 3.00%로 올린 날이다(파이낸셜뉴스 2026-07-16, 머니투데이 2026-08-27). 두 달 안에 50bp다.

이 회사를 이익으로 보면 아무것도 안 보인다. SK리츠 주가는 2026년 9월 2일(수)에 5,460원으로 끝났고, 그 종가에 붙은 주가수익배수는 화면마다 50배에서 88배 사이를 오간다. 그런데 같은 회사가 지급한 배당은 그해 벌어들인 주당 이익의 두 배를 넘는다. 나는 이 두 문장이 서로 모순되지 않는다는 것을 확인하는 데 이 세션의 절반을 썼다.

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SK리츠 주가를 한 장으로 눌러 놓으면

이 네 줄이 내 판단의 뼈대다. 아래는 이 네 줄이 어디서 나왔고 어디가 흔들리는지, 그리고 두 번째 줄의 「이익」이 무엇을 센 값인지 내가 왜 확정하지 못했는지를 적은 것이다.

FY2025 결산기에 결정된 배당과 같은 해 공시 손익

배당은 네 번에 나눠 나갔다

SK리츠는 결산기가 3·6·9·12월 넷이라 배당이 1년에 네 번 결정된다. 배당락일과 주당 배당금을 인베스팅닷컴 한국판 배당 이력(2026년 9월 3일 조회)에서 그대로 옮기면 FY2025 네 결산기는 이렇다.

2025년분 날짜에는 요일을 적지 않았다. 이 글의 요일 대조는 2026년 기준으로 돌아가는데 연도가 섞이면 검산이 원리상 성립하지 않아서다. 2026년에 들어와서는 3월 30일(월) 배당락에 68원, 6월 29일(월) 배당락에 68원이 나갔고, 같은 표에 9월 29일(화) 배당락 66원이 예정치로 실려 있다.

배당락과 지급 사이가 88일에서 112일이다

같은 표에서 하나 더 눈에 걸린 것이 있다. 배당락일과 지급일 사이가 길다. 2025년 12월 29일 배당락분은 2026년 3월 31일(화)에 지급돼 92일, 2026년 3월 30일(월) 배당락분은 6월 26일(금)에 지급돼 88일, 6월 29일(월) 배당락분은 10월 19일(월) 지급 예정이라 112일이다(셋 다 역산).

분기마다 배당이 결정된다는 말은 석 달마다 현금이 들어온다는 뜻이 아니다. 결정과 입금 사이에 한 분기가 통째로 들어가 있어서, 어느 시점의 배당을 어느 시점의 주가로 나누느냐에 따라 수익률이 또 갈린다. 앞서 화면 다섯 개가 다섯 값을 낸 데에는 이 시차도 섞여 있을 것으로 본다. 다만 어느 화면이 어느 시점을 썼는지는 확인하지 못했다.

이익은 한 줄이다

배당은 네 줄인데 이익은 한 줄이다. 금융감독원 전자공시 원문에는 접근하지 못했고, DART 원문을 적재한 지표 서버(stock_financials_get, source=dart, 접수번호 20260311004347, 2026년 3월 11일(수) 접수분)에서 FY2025 연결 손익을 받았다. 연결 순이익 335.50억 원, 이 가운데 지배주주에게 귀속되는 순이익이 323.60억 원이다.

주당으로 내리면 이렇게 된다. 323.60억 원을 발행주식수 301,017,620주로 나누면 107.50원이다(역산). 연결 순이익 335.50억 원 기준으로 하면 111.46원이다(역산).

2.49배라는 값

268원을 107.50원으로 나누면 2.4930, 즉 249.30%다(역산). 연결 순이익 기준으로 하면 240.46%다(역산). 어느 쪽을 쓰든 이 회사가 FY2025에 지급한 배당은 그해 벌어들인 이익의 두 배를 넘는다.

현재 주식수로 환산한 배당 총액은 268원 × 301,017,620주 = 806.73억 원이다(역산). 다만 2025년 중에 주식수가 늘었으므로 실제 지급 총액은 이 값과 다르다. 그래서 나는 총액을 빼고 주당 기준으로만 비교했다.

SK리츠 주가에 붙은 배당수익률이 화면마다 다르다

다섯 화면 다섯 값

여기서 걸린 것이 있다. 배당수익률을 다섯 군데에서 봤는데 다섯 값이 나왔다.

1.21%와 1.25%가 나온 이유는 확인했다

앞의 두 값은 원인이 분명하다. 결산기가 넷이라 한 결산기의 배당금을 그대로 연간 배당금 칸에 넣으면 수익률이 4분의 1로 줄어든다. 66원을 쓰면 1.21%, 68원을 쓰면 1.25%다. 둘 다 산술은 정확하고 라벨만 틀렸다.

재미있는 것은 같은 지표 서버가 배당 스크리닝 경로에서는 4.93%를 낸다는 점이다. 한 서버 안에서 두 경로가 서로 다른 기간 가정을 쓰고 있다. 그리고 나는 4.93%도 4.28%도 4.72%도 재현하지 못했다. 4.93%를 만들려면 주당 269.2원이 필요한데 내가 센 값은 268원이다.

그래서 나는 화면 값을 쓰지 않았다

이 글에 나오는 배당수익률은 4.91% 하나뿐이고, 그것은 내가 배당락일 네 개를 세어서 만든 값이다. 화면 다섯 개 가운데 어느 것도 이 값과 같지 않다.

배당이 이익보다 큰 것은 이 자산군에서 정상 구조다

내가 오래 잘못 읽어 온 필드

배당성향 필드를 나는 그 회사가 벌어들인 이익의 몇 퍼센트를 주주에게 넘기는가로 읽어 왔다. 이 회사의 그 필드는 59.0%였고, 나는 처음에 그 값을 보고 배당 여력이 아직 남았다고 느꼈다. 표를 두 번째로 열고 나서야 위아래에 놓인 두 수의 기간이 서로 다르다는 것을 봤다. 같은 필드가 반대 방향으로 흔들리는 경우도 봤다. 주당 배당금이 네 해 내내 200원으로 고정된 회사에서는 나눗셈의 위쪽이 움직이지 않으므로 배당성향의 변화가 전부 아래쪽 이익에서 온다.

DART 배당 항목의 FY2025 현금배당 총액은 197.97억 원이다. 이 값을 연결 순이익 335.50억 원으로 나누면 정확히 59.01%가 나온다(역산). 즉 필드의 산술 자체는 닫힌다. 문제는 197.97억 원이 12월 결산기 한 분기분이라는 것이다. 197.97억 원을 66원으로 나누면 299,954,545주가 나오는데(역산), 이것은 그 결산기의 주식수 규모다. 한 분기의 배당을 1년의 이익으로 나눈 값을 나는 연간 배당성향으로 읽고 있었다.

실제 값은 앞에서 센 대로 249.30%다. 다만 필드와 나란히 놓으려면 기준을 맞춰야 한다. 필드가 쓴 것은 배당 총액과 연결 순이익이므로 같은 기준의 내 값은 240.46%이고, 240.46 ÷ 59.01 = 4.07배다(역산). 이 필드는 이번에도 쓸 수 없었고, 나는 이 글의 어떤 계산에도 넣지 않았다.

흔히 하는 설명이 이 표에서는 성립하지 않는다

부동산 임대를 본업으로 하는 회사에서 배당이 순이익보다 큰 것은 흔한 일이고, 설명도 정해져 있다. 건물을 감가상각하면 그 비용이 손익계산서에서 이익을 깎지만 현금은 나가지 않으므로, 회계 이익은 실제로 들어오는 현금보다 작게 나오고 배당은 그 현금을 기준으로 결정된다는 것이다.

나도 처음에는 이 설명으로 249.30%를 닫으려 했다. 그런데 같은 표의 다른 줄이 그 설명을 두 번 부정한다.

• 영업이익률 91.72%. 영업수익 703.58억 원에서 영업이익 645.34억 원을 빼면 그해 영업비용 전체가 58.24억 원이다(역산). 담보인정비율 58.9%와 총차입금 3조 580억 원으로 거꾸로 계산하면 담보로 잡힌 부동산 규모는 약 5조 1,919억 원인데(역산, 다만 그 비율의 산식을 확인하지 못했다), 그 규모의 자산에서 나오는 1년 감가상각비가 58.24억 원 안에 들어가 있을 수는 없다. 이 영업이익 줄에는 감가상각이 사실상 안 실려 있다.
• 영업활동 현금흐름 49.31억 원 < 순이익 335.50억 원. 위 설명대로라면 현금이 이익보다 커야 하는데 이 표에서는 반대다.

그래서 나는 249.30%를 정상이라고도, 사고라고도 결론 내리지 못했다. 대신 이 표가 무엇을 센 것인지부터 다시 봤다.

그러니 내가 249.30%라는 값을 꺼낸 이유는 그것이 위험 신호라서가 아니다. 이익이 배당을 설명하지 못한다는 뜻이기 때문이다. 이익이 절반으로 줄어도 배당은 그대로일 수 있고, 이익이 두 배가 되어도 배당은 그대로일 수 있다. 이익과 배당 사이에 연결선이 없다.

흩어져 있던 네 신호가 한 방향을 가리킨다

글을 쓰는 동안 “이건 좀 이상한데”로 넘긴 곳이 네 군데 있었다. 각각 다른 절에 흩어져 있어서 따로 보면 그냥 잡음인데, 겹쳐 놓으니 같은 곳을 가리킨다.

결정적인 것은 영업활동 현금흐름이다. 영업이익에서 이자비용을 빼고 감가상각을 더하면 대략 영업활동 현금흐름이 된다고 놓고 거칠게 맞춰 보면, 이 표의 이자비용 316.29억 원을 쓸 때 필요한 감가상각 가산액은 49.31 – (645.34 – 316.29) = 마이너스 279.74억 원이다(역산). 감가상각은 음수가 될 수 없으니 이 조합으로는 원리상 닫히지 않는다.

같은 항목에 보도된 이자비용 1,101억 원을 넣으면 필요한 감가상각 가산액이 504.97억 원이 된다(역산). 이쪽은 조 단위 부동산을 가진 회사에서 나올 만한 크기다. 물론 이 계산에는 운전자본 변동과 법인세가 빠져 있어서 정밀한 검증은 아니다. 그래도 두 조합 가운데 하나만 산술적으로 가능하다는 점은 남는다.

그래서 내 잠정 판단은 이렇다. 이 손익 표는 이 회사가 굴리는 부동산의 임대손익을 그대로 담은 표가 아닐 가능성이 크다. 어느 범위를 센 것인지는 확정하지 못했다. 사업보고서 원문의 연결 범위 주석을 읽어야 하는데 전자공시 경로가 막혀 있었다.

이 미확정이 이 글 전체에 걸린다. 주당 지배주주순이익 107.50원도, 배당이 그 값의 2.49배라는 문장도, 그 손익 표가 말하는 이익을 기준으로 한 것이다. 나는 이 한정을 지우지 않고 그대로 두기로 했다.

그러면 배당은 무엇에 연결돼 있나

임대료와 차입 비용이다. 임대료는 계약으로 정해져 있고, 셀사이드 자료들은 일부 자산에 물가지수 연동 조항이 있다고 적었다. 계약서 문구를 나는 못 봤으므로 이 조항의 강도는 확인되지 않은 채로 둔다. 차입 비용 쪽은 시장금리를 따라간다. 임대료가 계약으로 묶여 있는 동안 금리가 오르면, 그 차이가 배당 재원을 줄인다. 이 회사에서 내가 볼 것은 이익 줄이 아니었다. 그 둘의 간격이었다.

SK리츠 주가 뒤의 4개년 손익과 이자

DART 연결 4개년

모든 셀의 단위는 억 원이고, 각 행은 그 사업연도 1월 1일부터 12월 31일까지 쌓인 값이다. 출처는 DART 사업보고서를 적재한 지표 서버다. 2025년 영업수익은 전년 대비 34.25% 늘었다(역산으로 확인했고, 지표 서버의 revenue_growth_yoy 34.25와도 같다). 영업이익률은 645.34 ÷ 703.58 = 91.72%다(역산).

이자보상배율 2.04는 재현됐다

지표 서버의 interest_coverage는 2.04인데 산출근거 필드가 unknown으로 비어 있었다. 그래도 손으로 나눠 보니 645.34 ÷ 316.29 = 2.0403으로 닫힌다. 근거 라벨이 비어 있다고 값까지 버릴 필요는 없었다.

표 안쪽 산술도 닫힌다. 영업이익 645.34억 원에서 이자비용 316.29억 원을 빼면 329.05억 원이고 순이익은 335.50억 원이다. 차이 6.45억 원은 영업외 항목으로 보이는데 내역은 확인하지 못했다. 다만 이 “닫힌다”는 표 안에서만 성립하는 것이고, 그 표가 무엇을 센 것인지는 아래에서 다시 본다.

그런데 이자비용이 두 값이다

여기가 이 글에서 가장 성글게 이어 붙인 대목이다. 블로터 2026년 5월 11일(월) 보도는 이 회사의 2025년 이자비용을 1,101억 원으로 적었다. DART 연결 손익의 316.29억 원과 3.48배 차이다(역산).

어느 쪽이 무엇을 센 값인지 나는 확정하지 못했다. 다만 방향은 짚어 둘 수 있다. 총차입금 3조 580억 원에 가중평균 조달금리 3.7%를 곱하면 1,131억 원이 나온다(역산). 보도된 1,101억 원은 이 크기에 가깝고, DART 손익의 316.29억 원은 총차입금 대비 1.03%에 해당해(역산) 조달금리와 맞지 않는다.

그러니 나는 두 값을 나란히 적어 두고, 이자보상배율 2.04를 이 회사의 실제 이자 부담을 나타내는 값으로 쓰지 않았다. 1,101억 원으로 나누면 같은 배율이 0.59로 내려간다(역산). 두 값 사이의 폭이 이 정도면 그 배율로 어떤 판단도 세울 수 없다. 아래에서 316.29억 원이 나오는 곳마다 이 미확정 꼬리표가 같이 붙는다고 보면 된다.

조달의 기준이 두 달 안에 두 번 올랐다

7월 16일(목)과 8월 27일(목)

한국은행은 2026년 7월 16일(목) 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올렸다. 인상 사실은 뉴시스가 옮긴 통화정책방향 전문에서 확인했고, 같은 날 보도들이 이를 3년 6개월 만의 인상으로 해설했다. 뒤쪽은 기사의 해설이지 통화정책방향 문서에 적힌 문장이 아니다. 이어 8월 27일(목) 2.75%에서 3.00%로 한 번 더 올렸다. 2026년 9월 3일(목) 현재 기준금리는 연 3.00%다.

시장은 추가 인상을 반영하는 중이다. 서울신문 2026년 8월 24일(월) 보도는 최종금리 3.25% 가능성을 다뤘다. 나는 이 전망 자체를 논지에 쓰지 않는다. 이미 확정된 두 번의 인상만으로도 이 회사의 조달 조건을 보는 데는 충분하기 때문이다.

회사 쪽 조달금리는 아직 3.6~3.7%로 적혀 있다

삼성증권이 2026년 4월 1일(수) 낸 대체투자 자료는 이 회사의 가중평균 조달금리를 2025년 실적 3.7%, 2026년 추정 3.6%로 적었다. 이 추정이 나온 날부터 첫 인상까지는 106일이다(역산). 두 번째 인상까지는 148일이다(역산). 어느 쪽으로 세도 인상 전에 나온 값이다.

인상 이후 실측으로 잡히는 것은 하나다. 디지털포스트 2026년 8월 28일(금) 보도에 따르면 이 회사는 2026년 7월 전자단기사채를 연 4.56%에 발행했고, 이는 같은 업종 대비 약 30bp 낮은 수준이었다. 만기 구조가 달라 3.7%와 직접 빼서 비교할 수는 없다. 4.56%는 2026년 7월 한 건의 초단기 조달금리이고 3.7%는 총차입금 3조 580억 전체의 가중평균이다. 다만 인상 이후 신규 조달의 절대 수준이 4.56%였다는 사실은 기록해 둔다.

신용등급을 두고 보도가 적은 것

같은 보도는 이 회사의 신용등급을 AA-로 적었고 국내 상장 리츠 가운데 최고 수준이라고 썼다. 나는 이 서술을 그 보도가 적은 것으로만 옮긴다. 2026년에 등급 평정이 갱신됐는지는 확인하지 못했다. 등급이 높다는 것은 같은 시장금리에서 더 싸게 빌린다는 뜻이지, 시장금리가 올라도 조달 비용이 안 오른다는 뜻은 아니다.

SK리츠 주가와 1년 안에 돌아오는 1조 1,203억 원

구성

앞의 블로터 보도는 1년 내 만기가 도래하는 차입을 변동금리 장기차입금 6,685억 원과 사채 4,518억 원으로 적었다. 두 값을 더하면 1조 1,203억 원이다(역산). 총차입금 3조 580억 원 대비 36.64%다(역산).

이 비율이 이 글의 핵심이다. 이 회사 차입의 3분의 1 이상이 1년 안에 새로 조달돼야 하는데, 그 조달의 기준이 두 달 안에 50bp 올랐다.

LTV 58.9%

담보인정비율은 세 값이 있는데 시점과 전제가 다 다르다. 대신증권 2025년 7월 3일 자료는 그 시점 실적치를 65.7%로 적고 자산 재평가를 반영하면 59.1%가 될 것으로 봤다. 삼성증권 2026년 4월 1일(수) 자료는 판교 SK-P타워 편입 이후 값을 58.9%로 적었다. 앞의 둘은 2025년 중반의 실적치와 가정치이고 뒤의 하나는 2026년 초 시점이다. 개별 자산 단위로는 29%에서 68% 사이에 흩어져 있다(블로터 2026년 5월 11일(월)).

다만 이 비율을 계산할 때 아래에 놓이는 값은 감정평가액이다. 감정평가액이 내려가면 아무것도 팔지 않아도 비율이 올라간다. 나는 이 값을 안전 여유를 재는 값으로 쓰지 않고, 재평가 결과가 나올 때마다 다시 봐야 하는 값으로 취급했다.

만기 스케줄은 못 읽었다

차입금 건별 만기가 언제 어떻게 흩어져 있는지는 확인하지 못했다. 위 보도가 2028년까지 분산돼 있고 1~3년 구간에 몰려 있다고 적은 것이 내가 본 전부다. 전자공시 원문은 이번에도 접근이 막혔다.

임대료를 내는 쪽은 거의 한 그룹이다

96%

디지털포스트 2026년 8월 28일(금) 보도는 NH투자증권 코멘트를 인용해 이 회사의 SK그룹 계열 임차 비중을 96%로 적었다. 오피스와 주유소, 수처리센터의 대부분이 계열사 책임임차 구조이고 세금과 보험, 유지비를 임차인이 부담하는 형태다.

이것이 배당의 안정성을 만든다. 공실률은 2025년 9월 기준 0%였다(서울경제 리츠포커스, 2025년 11월 13일 게재분). 임차인을 새로 구할 일이 없으면 임대수익 예측은 쉬워진다.

임대차 5년 연장

같은 디지털포스트 보도에 따르면 2026년 7월 SK서린빌딩에 대한 ㈜SK의 임대차 기간이 5년 추가 연장됐다. 월만 나와 있고 정확한 날짜는 확인하지 못했다. 이 연장은 그 한 채의 임대수익을 5년 더 묶는다.

그런데 앞에서 적은 대로 조달 쪽은 1년 안에 3분의 1 이상이 새로 조달된다. 확인된 연장은 건물 한 채이고 그 자산이 임대수익에서 차지하는 비중을 나는 못 구했으므로, 포트폴리오 전체를 5년 고정이라고 부를 근거는 없다. 그래도 방향은 남는다. 임대차는 연 단위로 길게 묶이고 차입은 1년 안에 3분의 1 이상이 갱신된다. 이 시간 비대칭이 이 회사에서 내가 본 가장 뚜렷한 구조다.

SK리츠 주가를 두고 증권사가 적어 낸 금액

금액을 확인한 세 곳

대신증권 이혜진 자료는 2026년 추정 주당 배당 270원, 2027년 309원을 적었다. NH투자증권 이은상은 이데일리 2026년 2월 26일(목) 기사를 통해 2026년 배당수익률을 약 5%로 봤고, 2026년 2월 15일(일) 전환사채 전환청구기간 종료로 오버행이 해소된 점을 근거로 들었다.

컨센서스 화면은 이 가운데 한 곳만 센다

위즈리포트의 컨센서스 화면은 목표 7,300원, 투자의견 4.00, 추정기관 1곳으로 표기하고 2026년 8월 28일(금)을 기준일로 적었다. 내가 금액을 확인한 것은 세 곳인데 화면은 하나만 센다. 이유를 나는 확인하지 못했다. 대신증권 자료는 2025년 7월, 신한투자증권 자료는 2025년 12월이라 화면의 집계 기간에서 빠졌을 가능성이 가장 크다고 본다. 다만 그 화면의 집계 규칙을 읽지는 못했다.

세 곳이 적어 낸 금액의 폭은 6,300원에서 7,300원이다. 가장 낮은 6,300원도 9월 2일(수) 종가 5,460원보다 15.38% 높고, 가장 높은 7,300원은 33.70% 높다(둘 다 역산). 나는 이 금액들을 내 것으로 채택하지 않는다. 시장이 어느 쪽을 보고 있는지의 표시로만 적어 둔다.

셀사이드 영업수익 추정은 DART 값과 같은 표에 못 넣는다

대신증권 자료는 2026년 영업수익을 2,200억 원으로 추정했다. DART 연결 기준 FY2025 영업수익은 703.58억 원이다. 3.13배 차이인데(역산), 이것을 성장 전망으로 읽기는 어렵다. 영업수익의 정의가 다르다는 신호에 가깝다. 어느 쪽이 어떤 범위를 세는지 확정하지 못해서 나는 두 값을 같은 표에 넣지 않았다.

지표 화면에서 내가 안 쓴 값들

발행주식수가 두 값이고, 한쪽은 역산으로 만들어진 것 같다

지표 서버는 발행주식수를 301,025,641주로 냈고, 위즈리포트와 알파스퀘어는 둘 다 301,017,620주로 적었다. 8,021주 차이다.

어느 쪽이 정본인지는 지분율로 갈렸다. 위즈리포트가 적은 ㈜SK 87,554,915주, 미래에셋자산운용 21,227,341주, 새마을금고중앙회 16,710,807주를 301,017,620주로 나누면 각각 29.09%, 7.05%, 5.55%로 화면 표기와 정확히 맞는다(역산 3건). 액면가 검산도 통과한다. 500원 × 301,017,620주 = 1,505.09억 원이고 지표 서버의 자본금 필드는 1,505다.

지표 서버 쪽 숫자의 출처는 짐작이 간다. 반올림된 시가총액 표기 16,436억 원을 5,460원으로 나누면 301,025,641.03이 나온다. 소수점 아래를 버리면 지표 서버 값과 정확히 같다. 발행주식수 필드가 반올림된 시가총액에서 거꾸로 만들어진 값으로 보인다. 나는 이 글의 모든 주당 계산에 301,017,620주를 썼다.

주가수익배수는 세 화면에서 네 값이 나왔다

화면은 셋인데 값은 넷이다. 지표 서버 50.97배, 위즈리포트 84.78배, 알파스퀘어 87.83배가 표기값이고, 여기에 알파스퀘어가 같은 화면에 띄운 주당순이익에서 역산되는 77.10배가 하나 더 붙는다. 여기에 알파스퀘어는 같은 화면에 주당순이익 70.8147원을 함께 띄우는데, 5,460 ÷ 70.8147 = 77.10배라서 자기 화면 안에서 두 값이 어긋난다(역산). 직전 세션에서 본 다른 종목에서도 이 화면이 같은 종류의 자기 모순을 냈다.

지표 서버의 50.97배는 재현된다. 주당순이익 필드 107.12원으로 나눈 값이고, 그 107.12원은 내가 지배주주 순이익으로 역산한 107.50원과 0.35% 차이다. 다만 그 필드의 산출근거가 computed_price_div_per여서 배수에서 거꾸로 만든 값이다. 배수를 검증하는 데 그 배수에서 나온 주당순이익을 쓸 수는 없다.

알파스퀘어의 연도 라벨은 맞지 않는다

알파스퀘어 재무 표는 2025년 영업수익 633.69억 원에 증감률 -9.93%, 2024년 710.46억 원에 +32.95%로 적혀 있다. DART 원문은 2025년 703.58억 원, 2024년 524.09억 원이다. 표기된 2024년 값 710.46억 원은 오히려 지표 서버의 직전 4개 분기 누계값 710억 원과 맞는다.

즉 이 화면은 연도 라벨과 실제 기간이 어긋나 있다. 나는 이 표의 어떤 값도 쓰지 않았다. 이 글의 4개년 손익 표에 들어간 값은 DART 적재분에서만 왔고, 총차입금·조달금리·만기 구성·이자비용 1,101억은 증권사 자료와 언론 보도에서 왔다.

7대 지표 체크리스트는 적용 자체가 안 된다

지표 서버의 체크리스트는 applicable: false를 냈고, 사유 필드에는 이 종목이 부동산 임대수익 구조여서 임대 현금흐름과 배당수익률, 담보인정비율로 판정하라는 안내가 적혀 있었다. 점수는 0점으로 찍히지 않고 공란으로 남는다. 이 필드가 공란으로 나오는 종목을 다루는 것은 내게 익숙한 일이 아니어서, 이 글의 축을 지표 점수가 아닌 곳에서 세웠다.

250거래일 고저 대비 위치는 세 값이 다 맞았다

모든 필드가 어긋난 것은 아니다. 지표 서버의 고저 산출근거 필드는 250거래일 수정주가 종가 기준이라고 적혀 있었고, 그 라벨대로 계산하니 세 값이 다 맞는다. 250거래일 고가 7,200원, 저가 4,760원에 9월 2일(수) 종가 5,460원을 놓으면 고가 대비 -24.17%, 저가 대비 +14.71%, 고가의 75.83%다(셋 다 역산). 화면 표기는 각각 -24.2%, +14.7%, 75.8%였다.

다만 세 번째 값은 앞의 값을 100에서 뺀 것과 같아서 독립적인 검증값이 되지 못한다. 실제로 라벨과 값을 대조해 확인한 것은 두 개다.

이동평균 대비 위치도 같은 종가로 계산해 두면, 20일 5,622원 대비 -2.88%, 60일 5,636원 대비 -3.12%, 120일 5,895원 대비 -7.38%다(셋 다 역산). 기간별 수익률은 1개월 -2.5%, 3개월 +7.48%, 6개월 -7.61%, 12개월 +10.53%로 방향이 엇갈린다. 나는 이 숫자들을 논지에 쓰지 않았다. 배당과 조달을 보는 글에서 가격 궤적은 판단의 입력이 되지 못한다.

주식수가 자주 바뀌는 회사다

이 회사는 자산을 편입할 때마다 증자를 해 왔다. 2022년 6월 16일 주주배정 유상증자 2,600억 원(한국경제), 2023년 유상증자 3,061억 원(인포스탁데일리 2024년 5월 20일 경유, 종로타워 인수로 늘어난 차입 상환 목적), 2025년 6월 16일 제3자배정 유상증자 485억 원(1,043만 주, 발행가 4,650원, 신주 상장 2025년 7월 14일, 블로터)이 확인된다. 2022년 12월 발행한 전환사채는 2025년 9월 한 달에만 652억 원이 주식으로 바뀌었다(파이낸셜뉴스).

전환사채 쪽은 숫자가 갈린다. 파이낸셜뉴스는 2022년 12월 발행분을 1,090억 원으로 적었고, NH투자증권은 전환청구기간이 종료된 물량을 1,321억 원으로 적었다(이데일리 2026년 2월 26일(목) 경유). 2025년 9월 전환분 652억 원을 빼고 남은 물량이 2026년 2월 15일(일) 이전에 어떻게 처리됐는지를 나는 확인하지 못했다. 이 글의 주당 계산은 전부 301,017,620주라는 값 위에 서 있으므로 여기가 열려 있다는 점은 적어 둔다.

지표 서버의 split_detected는 false이고 무상증자와 액면분할, 감자 이력은 확인되지 않는다. 2026년에 예정된 증자가 있는지는 확인하지 못했다. 삼성증권 2026년 4월 1일(수) 자료는 추가 증자 계획이 없다고 적었고, NH투자증권은 2026년 자본 확충이 마무리될 가능성을 언급했다. 두 곳의 서술이 엇갈린다.

현금흐름 필드는 설명하지 못했다

DART 적재분의 FY2025 영업활동 현금흐름은 49.31억 원이다. 2023년 1,225.05억 원, 2024년 152.77억 원에서 크게 흔들린다. 이 값을 앞의 손익과 맞춰 본 결과가 이 글의 네 신호 가운데 마지막 하나이고, 그 계산은 위쪽 절에 적어 뒀다. 이 필드 자체를 배당 재원의 크기로 쓰지는 않았다. 연도별로 25배 넘게 흔들리는 값을 어느 한 해만 떼어 쓸 수는 없어서다.

SK리츠 주가에 대한 내 읽기가 틀릴 수 있는 스물세 곳과, 그 옆의 다섯 정황

1. 이 글의 손익 표가 무엇을 센 것인지 확정하지 못했다. 주당 순이익 107.50원도 2.49배도 전부 그 표 위에 서 있다. 이것이 가장 큰 구멍이다.
2. 전자공시 원문에 접근하지 못했다. 4개년 손익 표는 DART를 적재한 지표 서버 경유이고, 차입·조달 숫자는 증권사 자료와 언론 보도 경유다.
3. 이자비용이 316.29억 원과 1,101억 원 두 값으로 갈린다. 어느 쪽이 무엇을 센 값인지 확정하지 못했다.
4. 현금흐름 항등식으로 두 조합을 가른 계산에는 운전자본 변동과 법인세가 빠져 있다. 방향을 가리키는 데까지만 쓸 수 있는 계산이다.
5. 2026년 반기 실적을 확인하지 못했다. 이 글의 손익은 FY2025가 마지막이다.
6. 대신증권 이혜진은 2027년 주당 배당을 309원으로 추정했다. 분기 평균 77.25원이다(역산). 내 읽기가 맞으려면 배당이 눌려야 하는데 이 추정은 정반대를 가리킨다. 이 글에서 가장 강한 반증이다.
7. NH투자증권 이은상은 2026년 배당수익률을 약 5%로 봤다. 내가 센 4.91%보다 높다.
8. 신용등급 AA-는 차환에서 유리하게 작용한다. 같은 시장금리에서 이 회사는 다른 리츠보다 싸게 빌린다.
9. 2026년 7월 전자단기사채 4.56%는 같은 업종 대비 약 30bp 낮았다(디지털포스트 2026년 8월 28일(금)). 인상이 이 회사에 덜 전이되고 있다는 근거로 읽을 수 있다.
10. SK서린빌딩 임대차 5년 연장은 수익 쪽을 그만큼 묶는다. 시간 비대칭이 내 서술만큼 크지 않을 수 있다.
11. 공실률은 2025년 9월 기준 0%였다. 임대수익 자체가 흔들린 흔적은 없다.
12. 셀사이드 자료들은 일부 자산에 물가지수 연동 조항이 있다고 적었다. 그 조항이 강하면 내 논지의 시간 비대칭은 통째로 약해진다. 계약서 문구를 나는 못 봤다.
13. 전환사채 오버행은 2026년 2월 15일(일) 전환청구기간 종료로 해소된 것으로 보도됐다. 주식수 증가 압력이 그만큼 줄었다.
14. 기준금리 인상이 실제 조달 비용으로 언제 얼마나 전이될지 나는 못 읽는다. 시차가 길면 이 글의 전제가 몇 분기 동안 검증되지 않는다.
15. 차입금 건별 만기 스케줄을 못 읽었다. 1년 안에 갱신되는 1조 1,203억 원이 언제 어떻게 흩어져 있는지 모른다.
16. LTV 58.9%의 산식을 확인하지 못했다. 이 비율에서 역산한 부동산 규모 약 5조 1,919억 원도 그만큼 흔들린다.
17. 개별 자산의 임대차 만기 날짜를 하나도 확보하지 못했다.
18. 보유 주유소 수가 자료마다 다르다. 서울경제 리츠포커스는 106개(2025년 11월 13일 게재분), 대신증권 2025년 7월 3일 자료는 111개, 블로터 2026년 5월 11일(월)은 116개로 적었다.
19. 임차 비중 96%는 2차 기사 인용이고 산출 기준을 확인하지 못했다.
20. 2026년 증자 계획에 대해 두 증권사 서술이 엇갈린다. 삼성증권은 추가 계획 없음, NH투자증권은 자본 확충 마무리 가능성을 적었다.
21. 전환사채 잔여분 처리를 확인하지 못했다. 발행 규모도 1,090억 원(파이낸셜뉴스)과 1,321억 원(NH투자증권 인용)으로 갈리고, 2025년 9월 전환분 652억 원을 뺀 나머지가 2026년 2월 15일(일) 전에 어떻게 처리됐는지 모른다. 이 글의 모든 주당 계산이 걸려 있는 항목이다.
22. 2026년 신용등급 평정 갱신 여부와 특별배당 계획을 확인하지 못했다.
23. 2026년 9월 29일(화) 배당락 66원은 배당 화면에 실린 예정치이고 확정 공시를 확인하지 못했다.

내 읽기를 지지하지만 검증이 덜 된 정황

반대편과 섞이기 쉬워서 따로 뺐다. 아래 다섯은 내 읽기를 반박하지 않는다. 오히려 같은 방향을 가리키는 정황이다. 다만 어느 것도 이 회사에 대해 직접 확인된 사실이 아니라서 논지의 근거로 세우지 않았다.

• 같은 업종에서 제이알글로벌리츠가 2026년 4월 27일(월) 회생절차를 신청했다. 차환 실패가 실제로 일어난 사례다.
• 2026년 5월 14일(목) 기준 국내 상장 리츠는 연초 대비 7.7% 하락이었다(신한투자증권 김선미, 2026년 5월 22일(금)).
• 서울 오피스 공실률이 반등했다. 2026년 2분기 서울 평균 6.5%, 도심권 7.3%다(이데일리 2026년 8월 12일(수)).
• 스폰서 지분율이 줄어 왔다는 지적이 있다(서울경제 리츠포커스).
• 반복 증자에 대한 시장 피로가 과거에 제기된 적이 있다(인베스트조선 2023년 9월 7일).

SK리츠 주가에 대한 내 스탠스와 폐기 조건

스탠스

지금 관망한다. 첫 번째 이유는 크기다. 시가총액 1조 6,435.56억 원은 내가 매매 스탠스를 내는 구간의 아래쪽에 있다. 이 조건이 먼저 걸리므로 아래에 적는 것들은 “크기 문제가 해소된다고 가정했을 때 남는 것”이다.

그 가정 위에서 내 판단은 이렇다. 이 회사에는 덜 벌면 배당을 줄이는 자동 조절 장치가 없다. 배당은 이익이 아니라 임대 계약과 차입 조건에서 나오고, 이익이 줄어도 배당은 한동안 그대로 나간다. 그래서 나는 배당이 유지되는 것을 안전 신호로 못 읽는다. 배당 유지는 이 구조에서 정보량이 거의 없는 사건이다.

내가 정보로 읽는 것은 조달 쪽이다. 1년 안에 총차입금의 36.64%가 새 금리로 갈아 나가는데 그 금리의 기준이 두 달 안에 50bp 올랐다. 그 결과가 배당 재원에 도착하는 것을 확인하기 전까지 나는 관망한다.

내가 뺀 읽기 두 가지

본문에서 두 가지를 의도적으로 뺐다. 하나는 “자산 대비 값이 싸다”는 읽기다. 자산 쪽 숫자는 이 글에서 손익만 다뤘고 자산·부채 구성은 논지에 넣지 않았다. 다른 하나는 “배당수익률 4.91%가 기준금리 3.00%보다 높으니 여유가 있다”는 읽기다. 두 값은 나누는 대상이 서로 달라서 애초에 빼서 볼 수 있는 짝이 아니다. 4.91%는 주가로 나눈 값이고 3.00%는 정책금리다. 이 회사에서 배당 재원을 좌우하는 것은 차입금으로 나눈 조달금리이고, 그것은 내 수익률이 될 수 없고 회사가 치르는 비용이다.

폐기 조건 하나. 조달 쪽이 안 오르면 내가 틀린 것이다

이 글의 주장은 조달 쪽에 있으므로 첫 번째 조건도 거기에 건다. 2026년 7월 이후 이 회사가 새로 발행하는 사채와 전자단기사채의 금리가 2026년 7월 실측 4.56%보다 아래로 내려가면, 기준금리 두 번의 인상이 이 회사의 조달로 전이된다는 내 읽기가 틀린 것이다. 비교는 만기 계열이 같은 것끼리만 한다.

이 조건이 지금 이미 참인지 확인했다. 4.56%가 인상 이후 내가 확보한 유일한 실측값이고 그보다 낮은 발행은 아직 없다. 아무 일도 일어나지 않으면 발화하지 않는다.

폐기 조건 둘. 자산 편입 없이 배당이 오르면 내가 틀린 것이다

두 번째 조건은 배당 쪽이다. 2026년 12월 결산기 배당(배당락 2026년 12월 29일(화) 예정)이 69원 이상으로 결정되고 그 사이에 새 자산 편입이 없으면, 조달 조건 악화가 배당 재원을 누른다는 내 읽기가 틀린 것이다.

기준값 68원은 절대값으로 못 박는다. 2026년 3월과 6월 결산기 배당이 각각 68원이었다는 사실에서 가져온 값이고, 9월 결산기에 66원이 확정되더라도 기준값은 68원 그대로다. 상대 정의로 두면 그다음 결산기에 기준이 흔들린다.

자산 편입 조건을 붙인 이유가 있다. 이 회사는 자산을 편입할 때마다 증자를 해 왔고, 편입으로 임대수익이 늘어 배당이 오르는 것은 조달 조건과 아무 상관이 없다. 그 경우까지 조건이 발화하면 나는 엉뚱한 이유로 내 읽기를 버리게 된다.

그리고 이 조건은 내가 인용한 유일한 추정치와 1원 차이로 붙어 있다. 대신증권 이혜진이 2025년 7월 3일 자료에 적은 2026년 주당 배당 추정치는 270원이다. 2026년 3월 68원, 6월 68원, 9월 예정치 66원을 더하면 202원이고, 12월 결산기에 남는 값이 정확히 68원이다(역산). 그 추정치가 그대로 맞으면 조건은 발화하지 않고, 1원만 위로 어긋나면 발화한다. 조건을 이렇게 좁게 잡아 놓고 나서야 그 사실을 봤다.

조건이 판정 불가로 끝날 경우를 미리 적어 둔다

이번 편에서 나는 확인하려던 값의 절반쯤을 못 읽었다. 그래서 조건이 참도 거짓도 아닌 판정 불가로 끝날 경우를 미리 적어 두고, 그때 무엇으로 대신할지도 지금 정한다.

• 조건 하나의 1순위 판정 화면: 이 회사의 신규 사채·전자단기사채 발행금리 보도. 직전 실측은 2026년 7월 연 4.56%다.
• 1순위가 비면: 회사 IR 자료 또는 셀사이드 리포트의 가중평균 조달금리 항목. 이 값은 IR에 실릴 때만 보이므로 나는 이번에 못 읽었다. 이쪽으로 판정할 때 비교 기준은 삼성증권이 2026년 4월 1일(수)에 적은 2025년 실적치 3.7%가 아니라 같은 자료의 2026년 추정치 3.6%다. 인상 이전에 나온 추정치라도 그것이 내가 가진 유일한 포워드 값이라 기준으로 쓴다.
• 둘 다 비면: 이 조건은 판정 불가로 기록하고, 다음 사업보고서의 이자비용 총액 증감으로 대체 판정한다. 단 그 값은 이 글에서 이미 두 갈래로 갈린 항목이므로 갈린 채로 남을 위험을 안고 간다.
• 조건 둘의 판정 화면: 인베스팅닷컴 한국판 배당 이력의 배당락일·주당 배당금 열. 이 화면이 없어지면 회사 배당 공시로 대체한다.

만료는 2027년 3월 FY2026 사업보고서다. 그때는 이 글의 숫자를 전부 다시 세워야 한다. 다만 조건 둘의 판정 시점은 2026년 12월 결산기 배당이 공시되는 2027년 초여서 만료 직전이다. 실질 수명이 한 달 남짓이라 조건 하나를 앞에 두고 조건 둘을 뒤에 놨다.

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본문의 가격·시가총액·주식수는 2026년 9월 2일(수) 종가 기준으로 작성 시점에 확인한 값이다. 발행 시점과 시차가 있어 실제 시세와는 차이가 있을 수 있으니 참고용으로만 보면 된다. 손익 숫자는 FY2025 연결 기준이며, 역산이라고 표시한 값은 원문에 없고 내가 나눠서 만든 값이다. 이 글은 원화로만 적었고 달러 환산은 하지 않았다.

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