BYC 본사 부지 개발: 공사비가 시가총액의 1.8배다

BYC 주가는 2026년 9월 23일(수) 종가 3만 4,950원, 보통주 시가총액으로 2,182.9억 원이다. 이 회사가 서울 대림동 옛 본사 부지에 오피스텔과 업무시설을 짓는 데 쓰겠다고 밝힌 돈은 3,940억 원으로, 시가총액의 1.8배이고 2025년 말 자기자본의 70%다. 공사가 시작되기 전인 2026년 6월 말에 차입금 합계는 이미 2024년 말의 3.7배였고, 나는 이 세 숫자 때문에 지금은 지켜본다.

처음 이 종목을 연 이유는 내의가 아니었다. 2026년 2월 5일(목) 하루에 주가가 17.88% 뛰었다는 기사를 보고, 속옷 회사가 왜 그렇게 움직였는지 궁금했다. 그 기사는 시장이 영등포 일대 부동산과 임대사업 가치에 주목한다고 적었다(톱스타뉴스, 2026-02-05). 그 뒤 250거래일 고점 7만 1,500원(luxrix 수정주가 기준)에서 주가는 절반 아래로 내려왔다. 나는 그 일곱 달 사이 무엇이 바뀌었는지부터 따라가 보기로 했고, 답은 부동산을 가진 회사에서 부동산을 짓는 회사로 바뀌는 중이라는 사실이었다.

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BYC 주가 옆에 선 공사비: 시가총액보다 큰 한 건

BYC는 서울 영등포구 대림2동 옛 본사 부지에 「GD메트로타워」를 짓는다. 오피스텔 1,095실과 업무·근린생활시설이 들어가고, 그중 B동 770실(전용 24~53㎡)을 2026년 10월에 먼저 분양한다(뉴스핌, 2026-09-16). 시행과 시공을 BYC가 직접 맡는다는 것이 같은 기사의 설명이다.

투자액은 3,940억 원이고, 투자 기간은 2026년 9월부터 2031년 1월까지다. 이 금액은 2026년 3월 이사회 결의로 정해졌고, 자기자본 5,625억 원의 70%에 해당한다고 보도됐다(뉴스웨이, 2026-09-16). 부가가치세를 뺀 정확한 금액은 3,939억 7,500만 원이라는 보도도 있다(스트레이트뉴스, 2026-09-16).

내가 본 첫 번째 크기: 시가총액의 1.8배

3,940억 원을 보통주 시가총액 2,182.9억 원으로 나누면 1.80배다. 주식시장이 이 회사 전체에 매긴 가격보다 공사 한 건의 예산이 크다. 나는 이 사실을 좋다거나 나쁘다고 단정하지 않는다. 다만 이 종목의 주가를 설명할 때 내의 판매 실적을 먼저 꺼내는 방식은 이제 맞지 않는다고 본다. 앞으로 4년여 동안 이 회사의 현금 흐름을 가장 크게 흔들 항목은 공사비와 분양대금이다.

두 번째 크기: 한 해 영업현금의 11.5배

2025년 연결 영업활동현금흐름은 342.3억 원이었다(DART 사업보고서, luxrix 경유). 3,940억 원은 그 11.5배다. 투자 기간 53개월에 고르게 나눈다고 가정하면 한 해 약 892억 원(계산)으로, 2025년 영업현금의 2.6배를 매년 써야 한다. 실제 공사비는 고르게 나가지 않고, 분양대금이 계약금과 중도금으로 먼저 들어오기 때문에 이 계산은 가장 거친 가정이다. 그래도 회사가 번 돈만으로는 감당할 수 없다는 방향은 바뀌지 않는다.

세 번째 크기: 설비투자는 이미 한 번 커졌다

2025년 설비투자(유형자산 취득)는 336.9억 원으로 2024년 150.2억 원의 2.24배였다. 그런데 2026년 1~6월 누적 설비투자는 1.9억 원에 그쳤다. 착공을 앞두고 지출이 비어 있던 반년이다. 2025년의 지출이 이번 개발 준비와 얼마나 겹치는지는 사업보고서 주석을 열지 못해 확인하지 못했다. 그래서 이 숫자는 방향만 적어 둔다.

BYC 주가가 반영하기 전에 먼저 움직인 차입

공사는 9월에 시작됐지만 재무상태표는 그보다 먼저 바뀌었다. 아래는 Stock Analysis가 집계한 재무상태표 네 시점에서 차입과 현금 항목만 뽑은 것이다(Stock Analysis, BYC 재무상태표, 백만 원 단위를 억 원으로 바꿨다).

차입금 합계는 1년 반 만에 257.9억 원에서 950.6억 원으로 3.69배(계산)가 됐다. 차입이 늘어나는 동안 Stock Analysis가 집계한 현금·단기금융자산도 780.7억 원에서 1,494.4억 원으로 늘었다. 2026년 6월 말 기준으로는 이 집계 현금이 차입금 합계보다 543.7억 원(계산) 많다. 공사를 앞두고 미리 돈을 끌어다 쌓아 둔 흐름으로 보인다. 다만 차입 조건(금리·만기·담보)은 주석을 열지 못해 확인하지 못했다.

눈여겨본 것은 차입의 만기 구성이다. 2024년 말에는 1년 안에 갚을 차입이 57.9억 원뿐이었는데, 2026년 6월 말에는 단기차입금과 1년 안에 갚을 장기차입금을 합쳐 583.5억 원(계산)이다. 차입금 합계의 61%가 1년 안에 돌아온다. 부동산 개발에서 돈의 흐름이 어떻게 엉키는지는 부동산 신탁사의 반년 이익을 따진 기록에서 한 번 적은 적이 있는데, 그 글의 회사는 남의 개발을 맡는 입장이었고 BYC는 자기 부지를 스스로 개발한다는 점이 다르다.

가장 거친 가정: 공사비를 전부 빌린다면

분양대금이 한 푼도 들어오지 않는다는 비현실적인 가정을 하나 세워 본다. 2026년 6월 말 부채총계는 2,153.2억 원, 자본총계는 5,665.7억 원으로 부채비율이 38.0%다. 여기에 3,940억 원을 전부 새 차입으로 얹으면 부채비율은 107.5%(계산)가 된다. 자산총계 7,818.8억 원의 절반을 넘는 금액이 한 사업에 묶이는 셈이다. 실제로는 선분양 대금이 들어오고 공사비도 4년여에 걸쳐 나가므로 이 숫자까지 갈 가능성은 낮다. 그래도 분양이 부진할 때 이 회사의 재무상태표가 어느 방향으로 기울지는 이 가정이 보여 준다. 자산총계에서 유동자산 1,972.5억 원과 유형자산 1,365.2억 원을 빼면 약 4,481억 원(계산)이 남는데, 대부분 투자부동산일 것으로 본다. 이번 개발 부지도 그 안에 들어 있던 땅으로 보이지만, 부지의 장부 금액은 주석을 열지 못해 확인하지 못했다.

BYC 주가를 싸다고 보는 근거 여섯

내가 관망하는 이유와 반대로, 지금 가격이 싸다고 볼 근거도 분명히 있다. 이 종목을 두고 의견이 갈리는 지점을 여섯 가지로 적는다. 의류 회사의 재고가 시가총액과 부딪친 사례는 의류 회사의 재고를 다룬 기록에서 본 적이 있는데, BYC는 재고가 아니라 부동산이 그 역할을 한다.

1. 투자부동산 공정가치가 크다. 2025년 기준 투자부동산 공정가치는 1조 2,780억 원으로 보도됐다(스트레이트뉴스). 이 회사는 투자부동산을 원가로 적어 두기 때문에 2024년 말 재무상태표의 투자부동산은 4,490억 원이었고, 같은 때 공정가치는 1조 1,934억 원이었다(씨저널, 2025-12-08). 공사비가 커도 담보로 쓸 수 있는 자산이 넉넉하다는 뜻이다.
2. 주주의 압박이 결과를 냈다. 트러스톤자산운용이 저수익 부동산의 효율화와 자사주 매입·소각, 배당 확대를 요구했고, 회사는 2024년 3월 1주를 10주로 쪼개는 액면분할을 결정했다(한국경제, 2024-03-05).
3. 자사주 매입이 진행 중이다. 2026년 8월 5일 30억 원 규모 자기주식 취득 신탁 계약을 공시했고, 기간은 2027년 2월 5일까지다(치킨스탁 공시 요약, 2026-08-05). 보통주 예상 취득 2만 8,571주는 보통주의 0.46%(계산)다.
4. 현금이 차입보다 많다. 위 표대로 2026년 6월 말 집계 현금이 차입금 합계보다 543.7억 원 많다.
5. 분양대금이 공사비를 먼저 댄다. 오피스텔 선분양은 계약금과 중도금이 공사 진행에 맞춰 들어오는 구조라, 3,940억 원 전부를 회사 돈으로 먼저 댈 필요는 없다.
6. 입지가 좋다. 지하철 2호선 구로디지털단지역과 직통으로 이어지고, 약 50만 명이 일하는 G밸리가 붙어 있다(뉴스핌).

이 여섯은 모두 무시할 수 없다. 특히 1번은 내 관망 논리의 가장 큰 약점이다. 공정가치 1조 2,780억 원이 맞다면 공사비 3,940억 원은 자산 규모에 견주어 감당할 만한 크기다. 나는 그 공정가치가 언제, 누구의 평가로 나온 숫자인지 사업보고서에서 직접 확인하지 못했다. 이 회사의 내년 이익을 숫자로 적어 낸 증권사도 내가 닿은 범위에서는 한 곳도 없었다. 그래서 이 반대편 근거들은 기사와 공시 요약에 기대고 있고, 셀사이드의 추정으로 교차해 볼 방법이 없다.

BYC 주가와 배당: 줄어든 것처럼 보이는 숫자

공사비를 따지다 배당 이력을 보고 잠시 헷갈렸다. 도구에 찍힌 주당배당금은 2022년과 2023년 3,000원, 2024년 350원, 2025년 400원이다(DART, luxrix 경유). 같은 도구는 3년 배당 증가율을 −48.9%로 계산해 두었다. 숫자만 보면 배당을 크게 깎은 회사다.

그런데 이 회사는 2024년 3월 1주를 10주로 쪼갰다(한국경제). 2023년 결산 배당 3,000원은 쪼개기 전 주식 1주에 붙은 돈이고, 지금 주식 기준으로 옮기면 300원이다. 이렇게 맞춰 놓으면 흐름은 300원, 350원, 400원으로 두 해 연속 늘었다. 보통주 6,245,714주에 400원을 곱하면 2025년 결산 배당은 약 25억 원(계산, 우선주 제외)이다. 8월에 맺은 자사주 신탁 30억 원을 더해도 주주에게 돌아가는 돈은 한 해 55억 원 안팎이다.

이 55억 원을 공사비 3,940억 원 옆에 두면 1.4%다. 배당과 자사주를 줄인다고 공사비가 해결되지 않고, 거꾸로 배당을 늘린다고 공사비 부담이 커지지도 않는다. 나는 이 회사의 주주환원이 개발 사업과 따로 움직이는 작은 금액이라는 점을 확인했고, 그래서 배당 수익률을 이 기록의 근거로 쓰지 않았다. 도구가 만든 −48.9%라는 숫자는 액면분할을 반영하지 못한 결과로 보이며, 이 종목을 배당 감소 종목으로 분류하는 필터가 있다면 잘못 걸러 낼 것이다.

분양 계약이 갈라놓을 두 전개

앞으로 1~2년의 BYC 주가는 10월 분양 결과에 크게 달려 있다고 본다. 확률은 적지 않는다. 계약률이 공개될지조차 확실하지 않기 때문이다.

계약이 빨리 차는 경우

이번에 먼저 내놓는 B동 770실은 전체 1,095실의 70.3%(계산)다. 첫 분양이 전체의 대부분이라 이 한 번의 결과가 사업 전체의 현금 흐름을 거의 정한다. B동 770실의 계약이 빠르게 채워지면 중도금이 공사비를 받쳐 준다. 차입은 지금 수준에서 크게 늘지 않고, 1년 안에 돌아올 583.5억 원도 차환하거나 현금으로 갚을 수 있다. 이 경우 시장은 다시 부동산 가치에 눈을 돌릴 것이고, 나도 그때 이 기록을 고쳐 쓰게 될 것이다.

계약이 더디게 차는 경우

계약이 더디면 공사비는 회사 돈과 새 차입으로 먼저 나가야 한다. 한 해 영업현금이 300억 원대인 회사가 연간 수백억 원을 더 빌려야 하는 구조가 된다. 1년 안에 갚을 차입이 이미 전체의 61%라 금리가 오르거나 차환이 어려워지면 부담이 먼저 커진다. 이 경우 배당과 자사주 매입은 뒤로 밀릴 가능성이 높다.

BYC 주가를 다시 볼 두 조건

1. 분양 계약: 회사가 공시나 보도로 B동 770실 가운데 절반 넘는 계약을 확인해 주거나, 3분기와 연간 보고서의 계약부채(선수금)가 눈에 띄게 늘어나는지.
2. 차입 잔액: 2026년 9월 말 차입금 합계가 6월 말 950.6억 원에서 크게 늘지 않고, 1년 안에 갚을 차입 583.5억 원의 차환이 확인되는지.

두 조건은 같은 방향을 가리킨다. 분양이 잘되면 차입이 덜 늘고, 분양이 더디면 차입이 먼저 는다. 그래서 나는 두 숫자를 따로 보지 않고 함께 확인할 생각이다. 3분기보고서의 법정 제출 기한은 2026년 11월 16일(월)이다.

마무리: 내의 회사 BYC 주가를 부동산 개발로 다시 본다

투자부동산 공정가치부터 들여다본 것이 이번 기록의 출발이었다. 1조 2,780억 원이라는 숫자를 보고 처음엔 이 회사를 싸게 봤다. 그런데 그 부동산의 한 부지에 시가총액보다 큰 돈이 들어간다는 걸 확인하고 나니, 이 회사를 가진 부동산의 가격이 아니라 그 부동산을 짓는 데 드는 돈과 시간으로 봐야 한다는 생각으로 바뀌었다. 이 전환이 너무 보수적일 수도 있다. 분양이 순조로우면 이 걱정은 기우로 끝난다.

공사비가 시가총액보다 큰 회사를, 공사비가 어떻게 조달되는지 확인하지 않고 싸다고 부르지는 않겠다. 나는 11월 16일(월)까지 나올 3분기보고서에서 차입금 잔액과 계약부채부터 펼쳐 볼 생각이다.

본문의 가격과 시가총액은 2026년 9월 23일(수) 종가 기준이다(보통주 6,245,714주, 우선주 제외). 이 종가를 달러로 옮기면 약 26달러로, 같은 날 서울 외환시장 종가 약 1,358원을 적용한 개략 수치다. 재무 수치는 DART 정기보고서(luxrix 경유)와 Stock Analysis 재무상태표에서 가져왔다.